EFH (Baujahr 1981) mit ELW (Baujahr 2022) in ruhiger Ortsrandlage von Morsbach-Seifen

Es handelt sich hier um ein 1981 solide und massiv gebautes Wohnhaus mit einer 117 m² großen, familiengerecht aufgeteilten Hauptwohnung und einer 75 m² großen, vor wenigen Jahren komplett modernisierten und seniorengerecht ausgestatteten Einliegerwohnung am Ortsrand von Morsbach-Seifen. Für jede Wohnung gibt es einen separaten Eingang, eine eigene Gartenterrasse und eine eigene Heizung. Beide Wohnungen sind gut vermietet und befinden sich in einem einwandfreien, gepflegten Zustand. Bei Eigenbedarf beträgt die Kündigungsfrist für jede Wohnung nur 3 Monate.

Grundstücksbeschreibung / Mikrolage:
Das 954 m² große Grundstück ist relativ eben und lässt sich bis zum Hauseingang befahren. Die Immobilie befindet sich in einer ländlichen, absolut ruhigen Höhen-/Ortsrandlage von Morsbach-Seifen, direkt an eine große Weide angrenzend. Vom Grundstück kann man zu drei Seiten einen kilometerweiten Fernblick in die Landschaft genießen. Für die ca. 30 Häuser im Ort gibt es einen ausschließlichen Anliegerverkehr. Für Naturliebhaber und Hundebesitzer bieten sich herrliche, nur wenige Meter vom Haus entfernte Wirtschafts- und Waldwege zum Spaziergang an. Zum Ortskern von Morsbach fährt man in wenigen Minuten (2 km) eben nur den Berg runter.

Makrolage / Entfernungen:
Morsbach ist der Gemeindehauptort der südöstlichsten Gemeinde des Oberbergischen Kreises im Regierungsbezirk Köln mit ca. 10.000 Einwohnern - www.morsbach.de
Entfernungen, jeweils vom Objekt:
- Verwaltung: Rathaus / Ortsmitte ca. 2,4 km
- Einkaufsmöglichkeiten: Kleines Einkaufszentrum mit Bäcker, Metzger, Supermarkt und Drogeriemarkt ca. 1,8 km, großes Einkaufszentrum mit Lidl, Rewe, Aldi, usw. in ca. 2,4 km
- Schulen: Schulzentrum in ca. 2,8 km
- Kindergarten: ca. 2,1 km
- ärztliche Versorgung: Mehrere Praxen und ein Ärztehaus in der Ortsmitte vorhanden, großes Kreiskrankenhaus in Waldbröl (11 km) und in Gummersbach (30 km)
- nächstgelegene Autobahnanbindung: A4 Richtung Köln, Abf. Nr. 26 "Reichshof/Bergneustadt": (20,6 km) oder Richtung Olpe, A4 Abf. Nr. 27 "Eckenhagen": (14,4 km) mit weiterem Anschluss an die A45 (Dortmund-Frankfurt)
- Busverbindung: Bushaltestelle ca. 100 m
- Bahnanbindung: Bahnhof in Wissen/Sieg in 13,8 km Entfernung (Anbindung an Siegen / 30 min, Köln / 60 min und an den Flughafen 50 min)
- nächstgelegener Flughafen: Köln/Bonn Airport (69 km)
- nächstgelegene Städte: Waldbröl 12 km, Wissen/Sieg 13 km, Kreisstadt Gummersbach 30 km, Siegen 32 km, Bonn 62 km, Köln 74 km / ca. 50 min Fahrzeit (A4)

Ausstattung:

GRUNDSUBSTANZ:
- solide, massive Bauweise mit Bimssteinen (HBL), Baujahr 1981
- Einliegerwohnung umgebaut und modernisiert (2022)
- alle Decken und Treppen massiv mit Stahlbeton gebaut
- Fassade an den zwei Wetterseiten gedämmt
- Satteldach, ca. 80 m² Ausbaureserve (derzeit als Dachboden genutzt)

EINLIEGERWOHNUNG:
- separater Eingang
- 75 m² ebenerdige, moderne und seniorengerecht ausgestattete Wohnfläche
- Einbauküche mit Kochinsel und Elektrogeräten im Kaufpreis enthalten
- in der Küche integrierter Abstellraum
- Laminat- und Vinylböden in Holzdielenoptik
- hochwertige, moderne Badausstattung
- große, ebenerdige Dusche
- Gartenterrasse, direkt aus Küche und Wohnzimmer begehbar
- Fußbodenheizung mit Wärmepumpe, Baujahr 2022
- Kunststofffenster mit Dreifachverglasung, Baujahr 2022
- seit Mai 2024 für 780 € (kalt) vermietet

HAUPTWOHNUNG:
- 117 m² Wohnfläche im Obergeschoss
- separater Eingang/Treppenaufgang
- Fliesen- und Laminatböden
- Panoramafenster mit Fernblick im Wohnzimmer
- Bad mit Dusche und Wanne
- Gäste-WC
- Heizung mit zwei Heizkesseln/Möglichkeiten: konventionelle Öl-Zentralheizung, oder Holz-Zentralheizung, beide "Viessmann", Baujahr 1981
- eigener Garten mit Terrasse hinter dem Haus
- seit Juni 2023 für 800 € (kalt) vermietet

SONSTIGE AUSSTATTUNG:
- 3 Kellerräume mit separatem, ebenerdigem Zugang: HSW-Raum, Heizkeller und Abstellkeller
- Carport für zwei Pkws (Baujahr 2022)
- Satellitenschüssel mit Fernsehanschlüssen in mehreren Zimmern
- Highspeed Internet (Glasfaserleitung bereits vorhanden)

Unterhaltungs-/Verbrauchskosten 2025:
- Grundsteuer: 609,56 €
- Straßenreinigung: 9,00 €
- Wohngebäudeversicherung: 621,15 €
- Erdgas:
- Müllabfuhr:
  Restabfallbehälter 120 Liter = 204,00 €
  Papierabfallbehälter 240 Liter = 36,00 €
  Bioabfallbehälter 80 Liter = 94,00 €

Die Finanzierung für dieses Haus könnte wie folgt aussehen:
130.000 € Eigenkapital für:
- Finanzierung: ca. 20 %-Eigenkapitalanteil = 74.000 €
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar 1,0 %, Gerichtskosten 0,5 %, Provision 3,57 %) = 43.000 €
- Renovierung / Umzugskosten = 13.000 €
ergibt:
- 80 % Finanzierung = 295.000 € Immobilienkredit
- Zins: 3,7 %  uns Tilgung: 1,0 % = monatliche Rate: 1.155 €

Renditeberechnung:
Mieteinnahmen gesamt: 1.580 €/ Monat * 12 Monate = 18.960 € Jahresnettomiete
Kaufpreis 369.000 € / Jahresnettomiete 18.960 € =  19,5 -faches = ca. 5 % Rendite -