Besonders groß und solide gebaut: Landhaus mit 3 Wohnungen und PV-Anlage

Es handelt sich hier um ein Mitte der 80er Jahre besonders solide gebautes und besonders großes Landhaus mit 3 großzügigen, hellen Wohnungen (DG = 110 m²; EG = 119 m², UG = 58 m²) und mehreren Kellerräumen, auf einem 840 m² großen Grundstück am äußersten Ortsrand von Morsbach Alzen gelegen. Die Eigentümer haben das Haus noch vor einigen Jahren selbst bewohnt. Seit zwei Jahren sind alle drei Wohnungen vermietet. Die Wohnungen sind komfortabel, besonders hell und befinden sich in einem guten Zustand; die Ausstattung entspricht jedoch den 80er Jahren. 2021 wurde das Dachgeschoss durch eine Nutzungsänderung nachträglich als Wohnfläche genehmigt. Die auf dem Hausdach befindliche 6,37 kWp große Photovoltaikanlage ist im Kaufpreis enthalten (NP 17.878 €) und erwirtschaftet bei einer bis 2031 garantierten Einspeisevergütung von 28,74 Cent/kWh, eine Einnahme von derzeit 147 €/Monat.
Die Mieter schätzen hier die großzügigen Wohnverhältnisse, die ungestörte, wunderschöne, kinder-/katzen und hundefreundliche Lage. Bei Eigenbedarf beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist jeweils aber nur 3 Monate.

Mikrolage / Grundstücksbeschreibung:
Das Landhaus befindet sich auf einem 840 m² großen Grundstück am äußersten Ortsrand des kleinen, teilweise noch landwirtschaftlich genutzten Dorfes Alzen. Zum Haus führt eine eigene, private Zufahrt. Vor dem Eingang können auf einer großen gepflasterten Fläche bis zu 5 Fahrzeuge abgestellt werden. Hinter dem Haus befindet sich eine Rasenfläche, welche von den Mietern rege genutzt und gemeinschaftlich gepflegt wird (Rasen- und Heckenschnitt).
In Alzen gibt es außer einer Gaststätte/Café und einer Privatschule mit Internat keine Infrastruktur. Zum Ortskern von Morsbach fährt man mit dem Pkw oder dem Bus 5 Minuten "den Alzerberg runter". Zu Fuß ist die Ortsmitte von Morsbach über einen Wanderpfad innerhalb von einer ½  Stunde erreichbar.

Makrolage / Entfernungen:
Morsbach ist der Gemeindehauptort der südöstlichsten Gemeinde des Oberbergischen Kreises im Regierungsbezirk Köln mit ca. 10.000 Einwohnern - www.morsbach.de

Entfernungen, jeweils vom Objekt:
- Ortsmitte Morsbach: Mit dem Auto ca. 3 km, zu Fuß ca. 2 km
- Einkaufsmöglichkeiten: Lidl, Rewe, Aldi, usw. in ca. 3,1 km / Netto, Rossmann, Takko, Bäckerei, Metzgerei ca. 3,5 km
- Schulen: Schulzentrum Morsbach in ca. 3,3 km
- Kindergarten: ca. 3,3 km
- ärztliche Versorgung: Mehrere Praxen in Morsbach vorhanden, großes Kreiskrankenhaus in Waldbröl (ca. 14 km)
- nächstgelegene Autobahnanbindung: A4 Richtung Köln, Abf. Nr. 26 "Reichshof/Bergneustadt": (23,7 km) oder Richtung Olpe, A4 Abf. Nr. 27 "Eckenhagen": (18,4 km) mit weiterem Anschluss an die A45 (Dortmund-Frankfurt)
- Busverbindung: ca. 600 m / 8 min Alzen Abzw.
- Busbahnhof Morsbach in 3 km Entfernung
- Bahnanbindung: Bahnhof in Wissen/Sieg
- nächstgelegener Flughafen: Köln/Bonn Airport (61 km)
- nächstgelegene Städte: Waldbröl 14 km, Wissen/Sieg 11 km, Kreisstadt Gummersbach 26 km, Siegen 32 km, Bonn 63 km, Köln 75 km

Ausstattung:

GRUNDSUBSTANZ:
- Baujahr 1983-1985
- solide, massive, aufwendige zweischalige Bauweise: Hauptmauerwerk mit Bimsblöcken (HBL), Fassade gedämmt und mit Back-/Ziegelsteinen komplett verklinkert
- 1.412 m³ umbauter Raum - entspricht dem doppelten Volumen eines Einfamilienwohnhauses
- Dachgeschoss vollisoliert und 2021 als Wohnfläche offiziell legalisiert
- fünf große Dachgauben
- 3 neue Dachfenster
- besonders große Dachüberstände (schützen die Fassade)
- verglaster Giebel mit ungestörtem Fernblick
- Vollunterkellert: 5 Kellerräume (hinter der Wohnung im Souterrain)
- isolierverglaste Holzfenster mit Rollläden
- Öl-Zentralheizung Baujahr 1983 (muss laut Gesetz innerhalb von 2 Jahren modernisiert werden)

INNENAUSSTATTUNG:
- 3 vollwertige Geschosse mit jeweils einer Wohnung
- Fliesenböden (in allen drei Wohnungen)
- Vinylböden (2022)
- Wände vorwiegend mit Landhausputz versehen
- jede Wohnung mit einem großzügigen Bad, die großen Wohnungen auch mit Gäste-WC ausgestattet
- Einbauküche im EG, Baujahr 2006 inkl. Elektrogeräte im Kaufpreis enthalten
- Kaminzimmer mit großem, gemauertem Kamin im EG (kann den Wohn-/Essbereich komplett beheizen)
- 25 m² große, größtenteils überdachte Terrasse mit herrlichem Blick in die Natur

SONSTIGE AUSSTATTUNG:
- Gartenhaus (zerlegt und abgedeckt am Haus gelegen). Die Bodenplatte dafür ist fertiggestellt.
- Satellitenschüssel mit Fernsehanschlüssen in allen drei Wohnungen
- Highspeed Internet, siehe https://muenet-glasfaser.de
- Photovoltaikanlage 6,37 kWp, Baujahr November 2011, NP: 17.878,16 €

Mietaufstellung:
OG: Wohnung 110 m² / vermietet seit Juni 2023  / Grundmiete 550 €  (Gesamt 750 €)
EG: Wohnung 119 m² / vermietet seit November 2023 / Grundmiete 700 € (Gesamt 930 €)
DG: Wohnung 58 m² / vermietet seit Mai 2023 / Grundmiete 420 € (Gesamt 540 €)

Ertrag der Photovoltaikanlage in das öffentliche Netz für 28,74 Cent/kWh :
2022: Einspeisung: 6.731 kWh =  1.934 € (Netto, ohne MwSt.)
2023: Einspeisung: 5.857 kWh =  1.683 €
2024: Einspeisung: 5.175 kWh =  1.487 €

Renditeberechnung:
Mieteinnahmen gesamt: 1.670 €/Monat * 12 Monate = 20.040 € Jahresnettomiete + Einnahmen PV Anlage durchschnittlich ca. 1.600 € / Jahr = 21.640 €
Kaufpreis 375.000 € / Jahresnettoeinnahmen 21.640 € =  17,3-faches = 5,7 % Rendite

Unterhaltungs-/Verbrauchskosten 2025:
- Grundsteuer: 755,05 €
- Straßenreinigung/Winterdienst: 18,60 €
- Niederschlagsgebühren: 33,60 €
- Wohngebäudeversicherung: 1.235,54€
- Schornsteinfeger: 196,11 €
- Heizöl:
  2024 - 4.001 Liter = 4.070,74 €
  2023 - 5.000 Liter = 5.795,00 €
  2022 - 2.000 Liter = 2.683,45 €
  2021 - 3.835 Liter = 2.784,00 €
- Müllabfuhr:
  Restabfallbehälter 120 Liter = 204,00 €
  Restabfallbehälter 240 Liter = 408,00 €
  Papierabfallbehälter 240 Liter = 36,00 €
  Bioabfallbehälter 80 Liter = 94,00 € 

Bei Eigennutzung könnte die Finanzierung für dieses Haus könnte wie folgt aussehen:
160.000 € Eigenkapital für:
- Finanzierung: 20 %-Eigenkapitalanteil = 75.000 €
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar 1,0 %, Gerichtskosten 0,5 %, Provision 3,57 %) = 45.000 €
- Renovierung / Umzugskosten / neue Heizung = 40.000 €
ergibt:
- 80 % Finanzierung = 300.000 € Immobilienkredit
- Zins: 3,6 %   Tilgung: 2,0 %
= monatliche Rate: 1.400 €